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贵宾彩票网注册-第一太平戴维斯:预计2021年后深圳写字楼空置率将走低至9%

2020-01-09 10:06:49 来源:美狮贵宾会手机版

贵宾彩票网注册-第一太平戴维斯:预计2021年后深圳写字楼空置率将走低至9%

贵宾彩票网注册,2019年,深圳已入不惑。40年来,深圳写字楼也以罗湖为起点,从罗湖到福田再到南山,从国贸到蔡屋围、福田中心区、科技园、后海到前海,一路向西,每个片区也都成为写字楼的群聚地。就深圳写字楼市场来看,短期内市场供大于求,那么未来这种局面是有所改变还是持续加剧?

未来5年深圳写字楼有效供应“打折”

根据第一太平戴维斯数据,2019年至2023年,全市预计将有430万平米新增供应。不过,由于深圳以发展总部经济为主,存在一定程度的总部自用面积,因此除去土地出让合同限定自用及预计土地竞得方总部迁入使用的面积,实际有效的进入市场的新增办公供应面积约为全部新增供应的7.5折扣计330万平米左右。

从下图2可以看出,未来五年,南山前海、后海和深圳湾超级总部基地为深圳主要的甲级写字楼供应区域,其中2021年为前海的供应高峰期。之后深圳核心商务区的写字楼供应规模将逐渐减少,尤其是福田cbd的新增供应将变得稀缺。

深圳营商环境带来产业发展与写字楼需求

优质的营商环境留住企业,成熟的城市配套吸引和留住人才,两者相辅相成共同组成企业成长扩张的基础。根据普华永道最新报告《2018中国城市营商环境质量报告》,深圳的营商环境质量指数排名居全国之首,这与深圳构建服务型政府密不可分。

从下面的图片来看,如果将第三产业和gdp的占比做城市横向对比,可以看到深圳的第三产业仍有很大的成长空间,第三产业增长一直是甲级写字楼需求预测的重要指标,这对深圳甲级写字楼而言为利好的预期因素。除此之外,深圳的pct国际专利申请量、私企登记数量和年平均人口增幅均冠绝其他一线城市,说明了深圳是个持续保持增长活力的城市。良好的成长性不仅带动本土企业快速发展,也吸引着不少外地巨头在此落子。

除了传统的金融和专业服务行业,本地科技及其相关产业链条的发展给甲级写字楼区域带来“虹吸效应“,有效提高了整体租户组合的多样性,使得市场有更好的对抗周期风险的能力。目前深圳紧抓粤港澳大湾区国家创新型城市的历史机遇,由此产生的办公需求也令人期待。

从本土内生需求来看,以常年占领无人机市场绝对优势份额的大疆为例,由十几年前城中村到现在进驻后海中心区租下超过半栋写字楼,再到斥资16亿元建留仙洞企业总部大楼。尽管这只是个案,但是大疆的发展过程也是本土产业带动甲级写字楼需求的典型缩影。

而从外地龙头企业入深产生需求看,2017恒大总部及其核心的地产、金融业务板块搬迁至深圳,并一举租下后海中心区卓越后海中心近20层的办公面积以及阿里中心。同年12月,又拍下深圳湾超级总部基地的地块作为建设总部办公使用。此举表明了恒大对深圳未来发展的看好,也是深圳优质营商环境带来的结果。无独有偶,字节跳动科技(今日头条)大面积租下来福士广场和天健创智中心、oppo及vivo亦分别拿下中国华润大厦和壹方中心多个楼层。

第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿认为,湾区时代的开启使深圳的战略地位得到进一步提升,预计具备实力的外地企业落户深圳,将会成为深圳写字楼需求的一股重要力量。

未来深圳写字楼需求市场及预测

深圳产业的内部增长和外部增长基本面依旧向好,且第三产业比重与其他一线城市相比存在一定空间,深圳的第三产业增加值仍将保持较为快速的增长。从历史统计数据来看,罗湖、福田和南山三大商务区的第三产业增加值由2008年的2596亿元增长到2018年的8790亿元,平均每年近14%的增长率。

吴睿分析称,第三产业发展程度与甲级写字楼的需求存在一定正相关关系,预计在湾区背景下深圳第三产业增加值仍将保持8%-10%的平稳增长,未来5年的甲级写字楼吸纳量预计分别为55.2万、61.3万、68.1万、75.6万和83.9万平米。他认为,虽然近期深圳甲级写字楼市场受到部分金融企业清退而造成短期震荡,但结合深圳历史数据的优秀表现及长远的湾区成熟的利好,城市产业发展后劲将会带动需求在长期走高。虽然短期内供过于求造成空置率承压,但在2021年及之后吸纳将会开始超越供应,届时空置率预计将逐年走低至9%的水平,供需关系趋于稳定,甲级写字楼价值获得新一轮上升动能。

【撰文】邱永宽

【作者】

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端